Der Immobilien Wohnungsmarkt in Ebersberg

Immobilienmakler in Ebersberg

Der Wohnungsmarkt in Ebersberg 2020

Der Landkreis-Ebersberg liegt östlich von München in einer malerischen Alpenlandschaft. Die Landschaft ist geprägt von Grünflächen und Wäldern. Der Ebersberger-Forst ist das größte zusammenhängende Waldgebiet im süddeutschen Flachland und gilt als besonders beliebtes Ausflugsziel. Er lädt Sie im Winter zum Wandern, Radfahren und Langlaufen ein. 21 Gemeinden des Landkreises haben einiges zu bieten: So gibt es im Ebersberger-Gebiet und in Grafing ruhige Gewerbeflächen, um die historische Gebäude bebaut sind. Auch andere Gemeinden können mit ihren vielfältigen gastronomischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erlebnissen überzeugen. Sportbegeisterte werden in der Ebersberger-Region ebenso fündig: Golfplätze, Tennisplätze und große Sportanlagen bieten ausreichend Platz für Sport. Die bayerische Metropole München und ihr Flughafen, die Alpen oder der Chiemsee sind dank optimaler Verkehrsanbindung per Bahn, Autobahn und Schnellstraße bequem zu erreichen. Aufgrund der Nähe zu München ist der Stadtteil Ebersberg besonders attraktiv für Familien und Pendler.

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Wer im Herbst 2018 Immobilienwerte in der Kreisstadt gekauft hat, hätte nicht besser investieren können: Innerhalb von sechs Monaten stiegen die Kaufpreise im Ebersberger-Land für Einfamilienhäuser um 4,7 Prozent, nur im Landkreis München in der Nähe der Kreisstadt Dachau war der Wertzuwachs größer. Bei den Doppelhaushälften ist das Ebersberger-Land ganz oben – wenn es um steigende Kosten geht. Gegenüber dem Herbst 2018 kosteten sie im Frühjahr 2019 5,3 Prozent mehr, im Fünfjahresvergleich sogar 73 Prozent – ein Rekord im Münchner Umland. Auch die Einkaufspreise der Eigentumswohnungen in Ebersberg stiegen um 4,7 Prozent, mehr kann nur die Kreisstadt Erding mit einem Plus von 7,6 Prozent bieten. Generell zeigt ein aktueller Bericht des Instituts für Marketingforschung des Deutschen Immobilienverbandes (IVD), dass der Boom im Münchner Speckgürtel noch lange nicht vorbei ist.

Betrachtet man die absoluten Preise von Immobilienkäufen, so ist die Region seltsamerweise immer noch billig. Wer ein bestehendes, gut erhaltenes Einfamilienhaus kaufte, bezahlte im Frühjahr 2019 im Ebersberger-Gebiet durchschnittlich 804.000 Euro. Das sind 66.000 Euro mehr als vor einem Jahr, aber in fast allen anderen Kreisstädten des Großraums München mussten zum Teil erheblich mehr Investitionen getätigt werden. Nur in Fürstenfeldbruck kann man noch günstiger Eigenheimbesitzer werden, hier wird im IVD-Marktbericht von durchschnittlich 776.000 Euro gesprochen. In der Kreisstadt Starnberg musste dagegen mehr als doppelt so viel für Einfamilienhäuser ausgegeben werden wie in Ebersberg, nämlich 1,72 Millionen Euro.

Aber auch innerhalb des Landkreises kann man deutlich mehr Geld für Immobilien ausgeben, als in der Kreisstadt: Wer zum Beispiel in Vaterstetten ein Einfamilienhaus mit sehr guter Lebensqualität kaufen möchte, muss zwei Millionen Euro mitbringen. In Grafing wurden Einfamilienhäuser von hoher Qualität für 1,1 Millionen Euro verkauft, in Kirchseeon und Poing gaben sie genau eine Million aus, in Zorneding 50.000 Euro mehr.

Natürlich kommt es immer darauf an, ob solche Objekte auch veräußert werden. Laut einem IVD-Experten übersteigt die Nachfrage fast überall das Angebot und in einigen Gemeinden, wie zum Beispiel in Vaterstetten, sogar um „sehr viel“. Aber auch kleinere ländliche Kommunen wie Aßling sind nicht ausgeschlossen, Experten argumentieren hier, dass der Bedarf hoch ist und „nicht oder nicht ausreichend durch ein erschwingliches Angebot gedeckt werden kann“. In anderen Kommunen eröffnen sich hingegen immer wieder neue Möglichkeiten, beispielsweise in Poing, das mit einem Bevölkerungswachstum von 22,5 Prozent in zehn Jahren zur Gemeinde mit dem zweitgrößten Wachstum im Raum München geworden ist. Nur in Feldkirchen wuchs die Bevölkerung noch weiter, nämlich um 26,3 Prozent.

Immobilienmarkt-Ebersberg: Es lebe die Tradition – die besten Wohngegenden im Ebersberger-Land

Zugegebenermaßen ähnelt vieles im Landkreis-Ebersberg der idyllischen bayerischen Postkarte. Vom freien Blick auf die Alpen über die dörflichen Biergärten bis zum Ebersberger-Wald mit seinen 90 Quadratkilometern Fläche. Im Vergleich zu München ist die Kreisstadt mit knapp 12.000 Einwohnern ruhig und das neue Einkaufszentrum mit 8.000 Quadratmetern und 300 Tiefgaragenstellplätzen bietet ausreichend Platz.

Immobilienkäufer lieben den Ebersberger-Raum. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur mit Kindergärten und Schulen sowie viele Naherholungsgebiete in der Umgebung locken nicht nur Familien, sondern auch immer mehr Investoren in die Nachbarschaft. Häuser sind erschwinglich, in nur 50 Minuten erreichen Sie die Landeshauptstadt mit der Schnellbahn und eine Fahrt mit der Regionalbahn dauert nur eine halbe Stunde.

Obwohl die Nachfrage zu höheren Preisen geführt hat, sind die Schwankungen deutlich geringer als in München. Auf der Hupfauer Höhe beispielsweise liegt der Quadratmeterpreis für das neue Bauprojekt Bella Toscana bei durchschnittlich 3.000 Euro, Reihenhäuser sind ab 350.000 Euro zu haben. Teuer ist es in Dachsberg, wo Einfamilienhäuser bis zu 850.000 Euro kosten.

Eigentumswohnungen sind in dem Wohngebiet praktisch nicht vorhanden, dafür müssen Sie ins Zentrum gehen. Eine Wohnung in einem Altbau kostet bis zu 2800 Euro pro Quadratmeter und rund 500 Euro teurer wird es bei Neubauten. Makler erwarten trotz des begrenzten Angebots keine Preisspitzen vor Ort.

Auch die Mietpreise in der Region steigen rasant

IVD-Experten haben auch die Mietverträge für Wohnungen geprüft, insbesondere im mehrjährigen Vergleich, und festgestellt, dass das Leben in der Ebersberger-Region immer teurer wird. In den letzten fünf Jahren sind die Mieten in einer Kreisstadt um 40 Prozent gestiegen. Ein größerer Anstieg – nämlich um 45 Prozent – wurde von einigen Kreisstädten im Umland verzeichnet. Aber hier scheint diese Aussage perspektivisch zu sein, wenn man sich die absoluten Zahlen ansieht. Die Ebersberger-Region ist laut IVD nach wie vor die günstigste Kreisstadt, wenn es um neue Vertragsmieten geht. 86 Prozent aller im ersten Halbjahr 2019 angebotenen Immobilien im Ebersberger-Raum erzielten einen Mietpreis von weniger als 13 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigsten Mieten aller umliegenden Gemeinden wurden in Aßling verzeichnet. Dort wurden im Schnitt zehn Euro pro Quadratmeter für eine Mietwohnung ausgegeben, zum Beispiel zahlten die Bewohner in Pöcking oder Starnberg durchschnittlich 17,50 Euro oder 16,90 Euro pro Quadratmeter, was dem höchsten Durchschnitt für die ganze Region entspricht. In der Landeshauptstadt liegt der Durchschnittspreis bei 17 Euro. In Vaterstetten zahlen Sie 13,30 Euro für eine vergleichbare Wohnung, in Poing 12,80 Euro, in der Kreisstadt 12,20 Euro, in Kirchseeon 11,50 Euro.

Obwohl in vielen Gemeinden neue Wohnungen gebaut werden, wird der Wettbewerb um diese in den kommenden Jahren nicht nachlassen. Die Ebersberger-Region wird als eine der am schnellsten wachsenden Gemeinden angesehen. Bis 2037 wird ein Bevölkerungswachstum von 13 Prozent vorhergesagt, und es ist wahrscheinlich, dass allein im Landkreis Dachau noch mehr Bevölkerung leben wird. Der Landkreis-Ebersberg zählt bereits heute zu den am dichtesten besiedelten Landkreisen im gesamten Freistaat.

Kaum rückläufige Nachfrage in der Landeshauptstadt

Auch für Professor Stefan Kipps vom Deutschen Immobilienverband (IVD) ist das Wachstum des Münchner Immobilienmarktes atemberaubend. Er sieht jedoch kaum Anzeichen dafür, dass die Anhaltspunkte einer Überhitzung, wie er es nennt, in der Region in naher Zukunft deutlich abnehmen werden. Er rechnet mit einer Marktkorrektur von höchstens 20 Prozent, wenn überhaupt – und dies ist nicht die endgültige Blasenexplosion. Der Marktforscher sieht den Grund darin, dass sich weder die hohe Nachfrage nach Wohnungen noch das knappe Angebot in München so schnell ändern werden.

Einerseits kommt aufgrund der nach wie vor starken wirtschaftlichen Entwicklung in der Region jedes Jahr ein ständiger Zustrom neuer Arbeitskräfte in die Landeshauptstadt. Derzeit leben in der Region mehr als 1,5 Millionen Menschen, und bis 2040 sollen es laut demografischem Bericht der Stadt etwa 1,85 Millionen sein. München ist auch die einzige Stadt Deutschlands, in der mehr als 50 Prozent der Münchner Single sind. Dieses Phänomen führt dazu, dass die Nachfrage nach Wohnraum unerschwinglich steigt. Darüber hinaus sind Immobilien in München und Umland in Zeiten der Niedrigzinspolitik der EZB eine verlässliche Investition, da kaum Schwankungen nach unten zu verzeichnen sind.

Wohnungen im Ebersberger-Land: kaum mehr Angebot

Während die Nachfrage anderswo nachlässt, ist die Situation beim Immobilienangebot rund um München umgekehrt. Nach Angaben des Bayerischen Landesstatistikamtes wurden im vergangenen Jahr in München und Umgebung 13.961 Wohnimmobilien errichtet. Diese Wohnungen reichen nach Verbandsplanung für die Außenwirtschaftszone München jedoch nicht aus, um den langfristigen Bedarf zu decken. Der Planungsverband ist eine Vereinigung von Kommunen und den umliegenden Gemeinden und Gebieten in der Landeshauptstadt. Er berät in allen Fragen der räumlichen Entwicklung. Laut dem Verband werden pro Jahr mindestens 15.000 neue Wohnimmobilien benötigt, um der enormen Nachfrage zu begegnen.

Doch auch wenn die benötigte Anzahl von Wohnungen langfristig gebaut werden sollte, wird bald ein weiteres Problem auftauchen: knappe Bauplätze. In der Ebersberger-Umgebung sieht es besser aus, aber die öffentlichen Verkehrsmittel müssen deutlich ausgebaut werden, um den täglichen Pendlerverkehr zu würdigen.

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