Schlechte Perspektiven für 2022
Immobilieninvestoren unterschätzen die Bedeutung internationaler Immobilienmarktdynamiken
INTERNATIONALE WOHNUNGSMÄRKTE ENTWICKELN
SICH ZUNEHMEND SYNCHRON
Viele Immobilieninvestoren unterschätzen die Bedeutung internationaler Immobilienmarktdynamiken, meint Prof. Dr. Tobias Just, Universität Regensburg und IRE|BS Immobilienakademie. Grund sei die alte Binsenweisheit, dass Immobilien standortgebunden seien und deshalb lokale Märkte durch lokale Marktakteure geprägt würden. Aus Sicht von „Der Immobilienbrief“ war aber spätestens seit der Finanzkrise klar, dass auch Wohnungsmärkte über die Finanztransmissionsmechanismen nicht mehr isoliert zu betrachten seien.
Letztlich wurde die weltweite Finanzkrise durch Verwerfungen an den US-Märkten durch die Subprime-Krise ausgelöst und umgekehrt erwachte Deutschland wieder aus dem Dornröschenschlaf der Wohnungsenthaltsamkeit. Die war nach langer Totalflaute ab 2004 lediglich von internationalen, institutionellen Investoren wieder in Bewegung gesetzt worden. Die echte Renaissance der Wohnungsinvestments in der breiten Bevölkerung und bei deutschen Investoren gewann erst durch die Finanzkrise an Fahrt. Auch heute noch würden die engen Zusammenhänge der internationalen Märkte unterschätzt, da die Immobiliennachfrage maßgeblich durch gesamtwirtschaftliche Faktoren wie Einkommensentwicklung, Zinsentwicklung und Demografie bestimmt werde, meint Just. Es sei auch für nationale Wohnungsmarktakteure wichtig, die Entwicklungen in anderen Ländern im Blick zu behalten.
Wenn die Wohnungspreise in mehreren Ländern gleichzeitig sinken würden, könnte das die aktuelle Abkühlung auf den deutschen Wohnungsmärkten beschleunigen. Genau hierfür mehren sich durch die Zinswende die Anzeichen.
Deutsche Wohnungsmärkte haben sich bis Mitte der 2000er-Jahre als „seltsamer Ausreißer“ der weltweiten Aufwärtsdynamik weitgehend entzogen. Seit ca. 15 Jahren hat sich die einstige deutsche Sonderrolle aber in ein
„preisliches Mitläufertum“ gewandelt.
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Das Büro ist tot – Es lebe das Büro
Parallel zur JLL-Studie (s.o.) präsentierte Design Offices zusammen mit Drees & Sommer eine „Health and Wellbeing Wirkungsanalyse“. Die Arbeitsumgebung zahle auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter ein, ist zentrales Ergebnis. (WR)
Arbeitsumgebung zahlt auf das Wohlbefinden ein
Die Repräsentativität der Studie, die der Betreiber von Coworking-Flächen mit Nutzern seiner eigenen Flächen durchführte, und somit bereits eine „Positivauslese“ befragte, ist wohl eher kritisch zu sehen, insbesondere, da fast zwei Drittel der Befragten (64%) angaben, ihre volle Leistung dort zu erbringen. Jedoch sind die Ergebnisse ganz interessant, da sie sicherlich auch Wünsche von Mitarbeitern spiegeln, die durch ihren Arbeitgeber in klassischen Flächen untergebracht sind.
Parallel zur JLL-Studie (s.o.) präsentierte Design Offices zusammen mit Drees & Sommer eine „Health and Wellbeing Wirkungsanalyse“. Die Arbeitsumgebung zahle auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter ein, ist zentrales Ergebnis. (WR)
Hybrides Arbeiten braucht moderne Büros
Eine alte Immobilienweisheit, die im Zuge schneller Eigentumswechsel in den letzten Jahren in Vergessenheit geraten ist, besagt: „Ein Makler denkt in Monaten, ein Entwickler denkt in Jahren und ein Investor denkt in Jahrzehnten.“ Damit deckte „Der Immobilienbrief“/„Der Platow Brief“ früher Zielkonflikte auf, die insbesondere durch zunehmende Denk- und Ausbildungsidentität der Manager der drei Gruppen bei immer „professionelleren“ Investoren verstärkt werden. Die Langfristperspektive verschiebt sich zugunsten kürzerer Halteplanungen. Makler typisch ist der Ruf nach modernen,
immer neuwertigen Büros.
Seit einem Jahr zeigt sich im Zuge des „New Work“ die Entwicklung, dass auch neue Büros in Toplage schon vor Bezug veraltet sein können. Das Topsegment differenziert sich nach Meinung von JLL in kommunikative New Work Flächen und veraltete, klassische Konzepte aus. So berichtete im Frühjahr Dr. Gunnar Gombert, JLL Head of Sales & Business Development Germany, dass die Zukunft des Büros hybrid sei.
Starke Wohnungsmärkte bleiben auch stark
Der Höhenflug der letzten Jahre scheint beendet, Preisjustierungen am Wohnungsmarkt zwischen 10 bis 20% werden nach Recherchen von „Der Immobilienbrief“ in der Branche für möglich gehalten und befürchtet. Die
Unsicherheit lähmt und versetzt viele Investoren in den Stand-by-Modus. Eine aktuelle Entwarnung von Colliers wirkt da wie Balsam auf der Seele. Allerdings kann der Heilerfolg von Balsam auch auf Placebo-Effekte setzen. (CW)
Colliers: „Warnungen vor einem plötzlichen Preisverfall halten wir für nicht angebracht.“
Zwischen 2014 und 2021 haben sich die Investitionen in den Erwerb von Wohn- und Geschäftshäusern lt. Colliers verdoppelt, im Segment Eigentumswohnungen stieg der Geldumsatz sogar um 74%. In 2021 lag der Gesamtumsatz mit 26,2 Mrd. Euro um 27% über dem Vorjahr. Damit wurde selbst das Rekordjahr 2019 in den Schatten gestellt. Im 1 J. 2022 präsentieren sich die Wohnungsmärkte lt. Colliers in den A-Städten und den umsatzstarken B-Städten aber mit deutlich reduzierter Dynamik. Die Transaktionsdaten zeigten eine verlangsamte, aber weiterhin positive bis stabile Tendenz. In Frankfurt stiegen die Preise für Neubauwohnungen um 3%, für den Bestand blieben sie nahezu stabil. In Berlin zogen die gezahlten Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Q1 2022 um 4,3%, in München in seiner Sonderposition sogar um 10% an.
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ESG-AUSRICHTUNG OFFENER IMMOBILIENFONDS
Herausforderungen im Vertrieb und im Bestand
Das Analysehaus Scope hat offene Immobilien-Publikumsfonds auf ihre ESG-Ausrichtung untersucht (ESG steht für die Nachhaltigkeitsaspekte Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Das Ergebnis: Die meisten Fonds berücksichtigen ESG-Merkmale bei ihren Anlageentscheidungen. Folgerichtig sind sie fast alle als Artikel-8-Fonds nach EU-Offenlegungsverordnung als
nachhaltig klassifiziert. Allerdings reicht diese Klassifizierung nicht, um an Anleger verkauft zu werden, die ein nachhaltiges Investment wünschen. Dazu müssen die Fonds weitere Kriterien erfüllen. Das schreibt die Finanzmarktrichtlinie MiFID II vor.
Um für eine Standardisierung zu sorgen, haben die Verbände der Finanzbranche in Deutschland ein Konzept für den Beratungsprozess entwickelt. Es unterteilt die Fonds in fünf ESG-Kategorien. Nur Produkte aus drei Kategorien dürfen an Anleger vertrieben werden, die Nachhaltigkeitspräferenzen haben. Sie werden als Artikel-8- Plus-Fonds oder Artikel-9-Fonds bezeichnet. 20 der 28 von Scope untersuchten offenen Immobilienpublikumsfonds erfüllen diese strengeren Nachhaltigkeitsvoraussetzungen.
Den kompletten IMMOBILIEN-KOMPASS können Sie hier downloaden:
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