Immobilien Kompass I2019 1. Quartal

Baujahr entscheidet darüber, ob Renovierung sich lohnt

Welches Baujahr ist Ihr Haus?

Von den rund 20 Millionen Wohngebäuden in Deutschland ist rund die Hälfte vor 1970 gebaut worden. Viele davon wurden nicht modernisiert und offenbaren Schwachpunkte – insbesondere bei der energetischen Ausstattung.

Renovierung vom Haus Baujahr abhängig

Das Baujahr eines Hauses entscheidet darüber, ob sich die Modernisierung lohnt. In den 60er- und 70er-Jahren wurde vor allem Beton als Baustoff verwendet, der Wärmeschutz an Dach, Außenwänden und Fenstern war meist gering.

Auch die Heizanlagen waren wenig effizient. Ähnliches gilt für die 1960er- und 1950er-Jahre. Die unmittelbare Nachkriegszeit stand im Zeichen des schnellen Wiederaufbaus.

Viele Baustoffe waren unzureichend. Wenn keine umfassende Modernisierung erfolgte, sind außerdem Elektroinstallation und alle Grundleitungen veraltet. Erst Gebäude ab 1980 weisen weniger Schwachstellen auf.

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So hoch sind die Mietkosten für Familien

Die Mieten in Deutschlands Großstädten steigen weiter an. Vor allem junge Familien mit Kindern haben Probleme, bezahlbare Wohnungen in Ballungsgebieten zu finden. Eine Analyse der 14 größten Städte von immowelt.de verdeutlicht das Problem.

Dafür wurde die Wohnkostenquote aus Einkommen und Kosten für die Warmmiete einer Modellfamilie berechnet. Spitzenreiter bei dieser Quote ist Muünchen mit 45 Prozent. Dort müssen Familien mit mittlerem Einkommen fast die Hälfte ihrer Einkünfte von im Schnitt 4.242 Euro (netto) für Warmmiete (1.907 Euro) ausgeben. Berlin und die traditionell teure Bankenstadt Frankfurt am Main folgen mit einer Wohnkostenquote für Mittelschichtfamilien von jeweils 39 Prozent auf dem zweiten Platz. Das beste Verhältnis von Warmmiete und Einkommen aller deutschen Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern bieten Dortmund und Essen mit je 22 Prozent.

Richtig antworten beim Immobilienverkauf

Im Verkaufsgespräch geht es am Ende nicht mehr um die wichtigsten Kaufkriterien, sondern oft nur noch um Kleinigkeiten. Aber an dieser Stelle ist Vorsicht geboten, denn die falsche Antwort kann das Geschäft sofort oder später gefährden. Wird ein Verkäufer beispielsweise gefragt, ob es im Haus aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet mitzuteilen, dass es vor über 25 Jahren Risse gab.

In dem konkreten Fall vor dem Oberlandesgericht Düsseldrof (OLG Düsseldorf, 12.03.2018, I-9 U 38/17) waren durch ein Erdbeben Risse entstanden. Das Gericht gestand dem Verkäufer zu, dass das Erdbeben ein einmaliges Ereignis war. Hätte der Käufer jedoch gefragt, ob früher einmal Schäden existierten, hätte der Verkäufer die Risse erwähnen müssen.

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Baukindergeld lohnt sich

Gefördert werden Familien bei der Anschaffung von selbst genutztem Wohneigentum, das zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. Dezember 2020 gebaut oder gekauft wurde. Für jedes Kind im Haushalt unter 18 Jahren, für das Kindergeld bezogen wird, zahlt der Staat zehn Jahre lang 1.200 Euro pro Jahr.

Bei Antragstellung muss das Kind unter der Adresse des selbst genutzten Wohneigentums gemeldet sein, später geborene Kinder erhalten keine Förderung. Der Betrag wird ausbezahlt, solange die Immobilie selbst genutzt wird. Das Jahreshaushaltseinkommen darf 75.000 Euro zuzüglich 15.000 Euro je förderberechtigtes Kind nicht übersteigen.

Der Antrag muss bei der KfW gestellt werden. Mehr Infos: www.kfw.de/baukindergeld.

Boomender Immobilienmarkt am Scheideweg?

Der Jahreswechsel lässt nach rasanten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf richtungsweisende Entscheidungen hoffen. GEWOS, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, meldet Umsatzrekorde über alle Marktsegmente hinweg, geht von einer anhaltenden Preisdynamik bei leicht rückläufigen Transaktionszahlen aus und prognostiziert steigende Umsätze für 2019. Investoren rechnen damit, dass die Preisanstiege bei Wohnimmobilien auch nach rund acht Jahren weiter anhalten.

Ob politische Maßnahmen diesen Trend stoppen können, muss sich erst erweisen. Zu stark wirken weiterhin die niedrigen Zinsen auf die Immobilienpreise. Der Staat bietet Familien Baukindergeld an, um die Wohnungsknappheit zu mildern. Die Mietpreisbremse soll verstärkt und der Betrachtungszeitraum beim Mietspiegel verlängert werden, um Mieter zu unterstützen. Das Wohngeld soll zum 1. Januar 2020 erhöht werden, und bis 2021 sollen über 100.000 zusätzliche Sozialwohnungen entstehen. Wann sich die Lage entspannen wird, ist weiterhin offen.

Private Immobilieneigentümer entlasten den engen Mietmarkt

Der Großteil des deutschen Wohnungsmarktes ist nicht durch amssive Mieterhöhungen. „Herausmodernisierungen“ oder ähnliche Auswüche geprägt, wie es manche Berichte glauben machen wollen. Private Kleinvermieter unterscheiden sich in ihrem Verhalten deutlich von den als Aktiengesellschaften geführten Großanbietern.

In den durchschnittlich acht Jahre dauernden Mietverhältnissen erhöhen private Vermieter nur selten die Miete. Im Schnitt liegt sie deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das geht aus der aktuellen Vermieterbefragung von Haus & Grund Deutschland hervor. Der Verbandspräsident appelliert an die Bundesregierung, die privaten Eigentümer nicht als Ursache der schwierigen Wohnungsmarktlage zu diskreditieren, sondern als wesentlichen Teil der Lösung mit ins Boot zu holen. Schließlich bieten sie über 60 Prozent aller Mietwohnungen an.

Den kompletten IMMOBILIEN-KOMPASS können Sie hier downloaden:

IMMOBILIEN-KOMPASS-I/2019.PDF

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